호구 방지 필수! 전월세 전환율 완벽 이해하기
부동산 계약 만기 시점이 다가오면 집주인으로부터 "보증금을 낮추는 대신 월세를 조금 올리자" 혹은 반대의 제안을 받는 경우가 많습니다. 이때 보증금과 월세를 교환하는 비율을 '전월세 전환율'이라고 합니다.
세입자 입장에서 집주인이 요구하는 월세 인상폭이 타당한지, 혹은 내가 보증금을 낮췄을 때 월세를 얼마나 더 내야 공정한 것인지 판단하려면 감에 의존하지 않고 정확한 전환율 계산기를 두드려보아야 합니다.
전월세 전환 시 꼭 체크해야 할 사항
- 법정 전환율 상한선: 주택임대차보호법에 따르면 전세를 월세로 전환할 때 상한선(한국은행 기준금리 + 2%)이 존재합니다. 집주인이 이를 초과하는 무리한 월세를 요구하는지 계산기로 꼭 확인하세요.
- 시장 평균 전환율: 법적 상한선과 별개로 실제 시장에서 거래되는 평균 전환율은 보통 5~6% 내외로 형성되어 있습니다.
- 월세를 전세로 바꿀 때: 법적 상한선은 '전세를 월세로' 바꿀 때 세입자를 보호하기 위한 조항이며, 반대로 '월세를 전세(보증금 인상)로' 바꿀 때는 법적 제한이 없어 시장 전환율을 기준으로 협의해야 합니다.
법정 상한, 정확히 어떻게 정해지나
주택임대차보호법은 전세를 월세로 전환할 때 적용할 수 있는 이율의 상한을 이렇게 정합니다.
① 한국은행 기준금리 + 2%p 와 ② 연 10% 중 더 낮은 쪽
기준금리는 한국은행이 수시로 조정하므로 상한도 함께 움직입니다. 계약 시점의 기준금리를 한국은행 홈페이지에서 확인한 뒤 2%p를 더해 계산하시면 됩니다.
여기서 가장 중요한 단서가 있습니다. 이 상한은 기존 계약을 갱신하면서 전세를 월세로 바꿀 때만 강제됩니다. 완전히 새로 맺는 신규 계약에는 적용되지 않고 시장 협상으로 정해집니다. "법정 상한이 있으니 무조건 그 이하여야 한다"고 생각하면 오해입니다.
계약갱신청구권과 함께 보세요
전환 이야기는 대개 계약 만기에 나옵니다. 그래서 계약갱신청구권을 함께 알아야 협상이 됩니다.
- 2년 더 살 수 있습니다. 임차인은 1회에 한해 갱신을 요구할 수 있고, 기본 2년에 2년을 더해 최대 4년 거주가 보장됩니다.
- 인상 폭은 5%가 상한입니다. 갱신 시 보증금과 월세를 합한 차임의 증액은 종전의 5%를 넘을 수 없습니다. 지자체 조례로 더 낮게 정할 수도 있습니다.
- 행사 기간이 정해져 있습니다. 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 요구해야 합니다. 이 기간을 놓치면 권리를 쓸 수 없으니 달력에 표시해 두세요.
- 집주인이 거절할 수 있는 경우도 있습니다. 임대인 본인이나 직계존비속이 실제로 거주하려는 경우 등 법에 정해진 사유에 해당하면 갱신을 거절할 수 있습니다.
즉 갱신 시점에 집주인이 "월세로 돌리자"고 제안한다면, 증액 5% 상한과 전환율 상한이 동시에 걸립니다. 두 가지를 모두 따져 봐야 제안이 타당한지 알 수 있습니다.
전환 후 반드시 확인할 것
- 확정일자를 다시 받으세요. 보증금이 바뀌면 기존 확정일자의 보호 범위도 달라집니다. 변경된 계약서로 확정일자를 새로 받아야 우선변제권이 온전히 유지됩니다.
- 전입신고는 계속 유지하세요. 대항력은 전입신고와 실제 거주를 함께 유지할 때 생깁니다. 잠깐이라도 주소를 옮기면 순위가 밀릴 수 있습니다.
- 등기부등본을 다시 확인하세요. 계약 기간 중 새로운 근저당이 잡혔을 수 있습니다. 보증금을 낮추는 전환이라면 위험이 줄지만, 반대라면 더 꼼꼼히 봐야 합니다.
- 변경 내용을 계약서에 남기세요. 구두 합의는 분쟁이 생기면 증명하기 어렵습니다. 변경 계약서나 특약사항으로 서면화해 두세요.
※ 법정 전환율 상한은 기준금리에 따라 수시로 바뀌며, 계약갱신청구권의 세부 요건은 개별 사안에 따라 달라질 수 있습니다. 분쟁이 있다면 대한법률구조공단(국번없이 132)이나 주택임대차분쟁조정위원회에 상담하시기 바랍니다.